碧桂园投资逻辑迭代：讲求安全效益与分级深耕

凤凰网房产报道 今年2月，22个重点城市实施“两集中”供地的政策，要求城市每年出让不超3次，且集中组织出让活动，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。

从首轮供地的结果来看，70%的城市采用了“限地价”或“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的方式。更复杂的拍卖规则、更多的限制条件，提高了房企的投资门槛、操盘难度。

因此，土地“零售改批发”之后，大房企成为主要受益者，而且是负债率健康、现金流充裕的大中型房企，它们无论拿地金额，还是拿地面积，都占据主流。

中指院公布的“2021年房企半年度拿地排行榜”就显示，碧桂园以1253万平方米拿地面积，位居房企排名第一位，其后的招商蛇口、保利发展、万科集团等也无一不是百强头部企业。

值得注意的是，中指院数据显示，上半年碧桂园的拿地金额只有603亿元（6月数据未统计完全），粗略计算，碧桂园的拿地成本仅在3777元/平左右，单位的土地成本保持低位。

在控制成本的前提下，碧桂园还完成了在北京、上海、广州、重庆、长沙、济南、武汉、深圳、南京、郑州等核心一二线城市的投资拿地，并且溢价率都控制在较低水平。

这些不同于往年的变化背后，笔者发现，碧桂园在土地市场获取了更多优势，除了基本面的提升，也得益于投资逻辑的迭代。

“三充裕”为前提投资讲求安全与最大效益

从第一次集中供地的结果来看，大部分城市的项目溢价率较高，不少房企的新增项目利润空间极小。

这一方面是因为，如果土地储备不够充裕，只能为保证后续发展，被迫去高溢价拿地。一方面，只有上半年拿到地，才可能在今年内转化成销售，一些房企为了满足今年的销售回款要求，不得不猛击第一次供地。反观碧桂园，上半年拿地严控平均溢价率，不乏零溢价情况。例如其在上海竞得的3宗地块，嘉定南翔地块溢价率9.47%，宝山新江湾地块溢价率8.99%，闵行华漕地块，溢价率8.94%。之所以拿地能控制在较低成本，首先是因为资金、土储充裕、销售回款“三充裕”，有条不紊、从容不迫。

财报显示，截止2020年底，碧桂园已获取的可售资源约1.75万亿，另外还有5000多亿的潜在权益可售资源，合计达2.3万亿。以现在的合约销售基数作为比较，碧桂园的土储可以满足3.5年的开发周期，拿地时选择权很大。销售方面回款支撑力足，中指院数据显示，上半年碧桂园的操盘金额超过4000亿元，是唯一一家破“4字头”的房企。因而上半年，碧桂园的合约销售金额所对应的拿地力度，大概30%，是一个非常可控的水平。

在7月碧桂园召开的线上投资者会议上，管理层透露，碧桂园在集中供地的22城，现在的土地储备和每年的平均销售额差不多占比都在20%左右。公司基于充裕的资金，拿到土地的概率较高，所以会考虑去参与一二线城市的竞争。但前提依然是“机会性地去获取土地”，不会为了拿地而去碰高溢价。

可以看到，碧桂园的投资逻辑，最重要的一项是“安全可控、效益最大化”，在销售支撑和流量充裕的前提下，严格挑选项目，以获取尽可能大的利润空间。

与城市“三共” 碧桂园分级深耕策略迭代

碧桂园目前的库存中，三线货量比较稳定，一二线相对更需要补仓。在不同的城市，碧桂园做出了一定策略调整，与城市的关系也开始了更新迭代。

在最擅长的三四线城市，爱德数智数据显示，截至目前，碧桂园已进驻的城市高达245个，而且业绩突出，碧桂园的平均市占率能达到8%。在这类城市，碧桂园更讲求品牌力，并以碧桂园服务为抓手，探行新型城市治理公共服务。

例如2018年碧桂园服务发布了“城市共生计划”，基于城市公共空间的12个细分领域场景，开展AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务。

碧桂园服务提出的这种“与城市共建共治共享”新格局，无疑对整个碧桂园在当地的长期发展，是有拉动效果的。

例如，碧桂园会更容易获取规模、地段、容积等指标更优越的项目。这是超高回款率的基础，2020年碧桂园权益现金回款率达到91%，已经连续5年高于90%，在行业继续保持领先。

在一二线城市“做好”则是碧桂园的另一个重点，这需要不同于三四线城市的发展逻辑。

笔者观察到，碧桂园如今的投资，严格执行项目经营四大要素——土地属性、规划条件、地货比、预售条件，这是碧桂园在一二线土地获取阶段就明确项目的经营定位。这四大要素的设定，其实也是从四个维度，深入挖掘城市的价值，挖到“差异化”。例如，一二线城市的预售条件相对更高，企业需要通过各种方式尽可能加速回款。

碧桂园投资时，会严格按照项目定位战略执行投资方案，尽量挖掘项目和区域的不同，做大项目性价比、做高产品整体品质感，快速吸引市场、快速销售回款。

有专家表示，房地产行业的深刻变革已经拉开序幕。三道红线、五档房贷、集中供地等政策叠加，分别从资金、需求、投资几个维度的根源上“动刀”，改变着业务开展的逻辑，促进行业向房住不炒的新常态发展。